Conformità urbanistica e catastale

In merito alla conformità urbanistica e catastale delle UI che andremo a trattare per il superbonus, le modifiche interne eseguite senza autorizzazione (modifica di una stanza, eliminazione di un divisorio, ecc.) possono creare pregiudizio all’accesso al beneficio previsto?
Dobbiamo sanare queste piccole difformità pur non rilevando dal punto di vista fiscale o dobbiamo rendere la conformità urbanistica e catastale totale?

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*Il senatore Pietro Girotto ricorda che sono in corso degli emendamenti risolutivi su varie questioni riguardo il superbonus 110% ed in particolare:

  • accesso autonomo dall’esterno / da pubblica via
  • unico proprietario di un edificio plurifamigliare
  • piccole difformità urbanistiche
    In caso di lievi abusi che possano essere sanabili, è possibile chiedere la sanatoria ed accedere al superbonus 110%

L’Agenzia delle Marche risponde ai geometri: per modesti lavori privi di titolo può bastare un’autocertficazione
Più chiari i rapporti tra bonus fiscali fino al 110% per lavori su immobili e regolarità urbanistica, grazie ad una precisazione ottenuta dal Collegio dei geometri di Ancona.
Con parere 910-1 dell’agosto 2020, l’agenzia delle Entrate delle Marche precisa che si può ottenere il bonus per immobili sui quali siano stati effettuati precedenti modesti lavori privi di titolo amministrativo, perché basta una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che indichi la data di inizio lavori e descriva gli interventi come agevolabili.

Esiste in realtà un riferimento normativo che consente di applicare un’agevolazione fiscale anche prima di aver ottenuto la sanatoria, sulla base della semplice richiesta di regolarizzazione. Si tratta della circolare del ministero dei Lavori pubblici 41714/2003. Ma si tratta di un’opzione residuale, nel senso che il contribuente si prende il rischio di un’eventuale diniego alla domanda di sanatoria. Nel caso in cui, però alla fine intervenga il condono edilizio sulla base di una richiesta presentata prima dell’applicazione del Superbonus, la procedura risulta corretta.

Circolare del ministero dei Lavori pubblici 41714/2003

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buongiorno,
volevo porre una domanda riguardante la “Conformità Urbanistica” dell’immobile che sarà interessato alle detrazioni del Superbonus;
la suddetta Conformità Urbanistica è dunque un requisito fondamentale per accedere al superbonus ma è preliminare allo stesso, può quindi essere detratta anch’essa al 110%? si può ricondurre la conformità urbanistica a (perizia e sopralluogo necessario) e detrarlo come previsto nel punto 5 della circolare ADE n°24 dd.08/08/2020?
saluti

Secondo me si può
Naturalmente se gli interventi sono realizzabili e rispettano i requisiti richiesti
Risposte indirette da FAQ #3 MEF - Onorevole Villarosa

FAQ 14.1 - 14.3 - 14.6 - 14.7 - 15.1

15.1. Quali altre spese rientrano nel Superbonus?
Sono detraibili nella misura del 110%, nei limiti previsti per ciascun intervento, le spese sostenute per il rilascio del visto di conformità nonché delle attestazioni e delle asseverazioni.
La detrazione spetta inoltre per le spese sostenute per l’acquisto di materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse nonché gli altri eventuali costi collegati alla realizzazione degli interventi.

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Mi sono ricordato un intervento in un altro forum !

Risposta n° 229 del 18/08/2009

Per quanto concerne in particolare l’individuazione delle spese sulle quali è possibile calcolare la detrazione d’imposta, l’Amministrazione Finanziaria con circolare dell’11 maggio 1998, n. 121/E, richiamando quanto già affermato dalla circolare 57/E del 24 febbraio 1998, ha elencato:

  1. le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
  2. le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
  3. le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme UNICIG per gli impianti a metano (legge 1083/71);
  4. le spese per l’acquisto dei materiali;
  5. il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
  6. le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
  7. l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
  8. gli oneri di urbanizzazione;
  9. gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).
    L’elencazione riportata non ha valore tassativo, come del resto si evince dalla voce residuale prevista al punto 9), riferita ai costi, ulteriori rispetto a quelli espressamente menzionati, connessi all’intervento edilizio.
    La tassa per l’occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, è da considerarsi come onere strettamente collegato alla realizzazione dell’intervento edilizio e, pertanto, riconducibile tra i costi indicati nel punto 9) della circolare 121/E del 1998.

aggiungo: come è possibile accertare la conformità per edificio anno 1969 dove, attuale proprietario, archivio comune, non trova nulla se non, in possesso del proprietario, il documento di agibilità dell’epoca riportante la licenza? Questa cosa della conformità, con l’edilizia italiana, anche dove si è operato con licenze, progetti e tutto quello che serviva, ma con quella tolleranza dell’epoca, sia cosa molto difficile da verificare. Il tutto a danno di chi vuole fare interventi e si trova, oggi, a dimostrare la perfezione delle pratiche di allora,
che erano redatte tanto per accontentare il minino di legge.

Accertare la conformità edilizia / urbanistica di un’unità immobiliare di un edificio, la cui costruzione risulta anteriore al 01/09/1967, potrà risultare complicata dalla mancanza di documenti depositati negli uffici comunali.
In questi casi è prassi consolidata di inserire negli atti traslativi la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Però la questione della legittimità urbanistica rimane comunque aperta.

https://www.darioflaccovio.it/index.php?controller=attachment&id_attachment=742
https://www.altalex.com/documents/news/2017/02/03/vendita-di-immobili-produrre-in-appello-la-dichiarazione-ante-67-salva-l-atto
L’unica possibilità che rimane risulta la ricerca di documenti alternativi, sempre che sia possibili rintracciarli, per esempio la planimetria catastale d’impianto.
In alcuni casi è stata depositata già dal 1939, anno di formazione del nuovo catasto edilizio urbano.
Tuttavia all’epoca il deposito al Catasto era consentito a chiunque, anche al proprietario (o possessore).
Tuttavia alcune volte la riproduzione della planimetria è talmente scadente da essere respinta ed annullata del Tecnico catastale, quindi non ha valore probatorio.
https://www.diritto.it/documento-nel-diritto-nel-processo-civile/
Al momento non ho altro da aggiungere